房东威胁我，房租抵扣个税就涨租！
我们在之前的文章《新年开门红：个税抵扣福利实操》当中和大家讲过，今年1月1日起，个税专项附加扣除政策正式落地。相信这些措施，能让不少工薪族的荷包充实一些。
不知道大家有没有进行抵扣申报了呢？
但是，租房的朋友在准备申报的时候，会发现麻烦事来了……
因为其中的租房抵扣申报，在房东圈中引起了炸锅，他们怒不可遏，分分钟和你说：
“如果你去申报，要么房租涨价，要么你就不要来租我的房子！”
01
房东为啥不给申报？
我们讲到，要申请专项扣除，就得先填一张扣除项目的信息表。
而住房租金专项扣除这一项，需要填报的信息包括：租房地址、房东（出租方）姓名以及身份证号码。
（来源：“个人所得税”手机APP）
也就是说，租客在申请房租抵扣个税时，会把房东的出租信息、房产信息暴露给税收系统。
这样一来，那些没有依法纳税的房东，可能将被要求执行纳税的义务。
前不久，一篇《房东跟租客说：你要是申报租房抵扣个税，房子就不租给你了！》的文章在网络刷屏了，里面说的也就是这个问题。
房东认为，一旦租客申报了房租抵扣个税的扣除专项，自己将面临一笔不少的税款，就威胁租客要涨租金，或者直接不租。
这就是房东们炸锅、租客们心惊的原因。
02
躺赚的租金，按规定是要收税的
根据个税实施条例规定，个人出租不动产取得的收入，是在个税法规定的个人所得范围里的。
也就是说，房东与租客发生了房屋租赁行为，并取得了收入，就必须报税，否则就是逃税。
但是在实际的租赁中，大多数租客只是和房东签了租房协议，并不是租赁合同，没有备案，也没有开具发票。这些钻法律空子的房东或房屋中介，也就没有按照税法的规定来纳税。
那按正规流程，房东是要承担哪些税种，以及缴纳多少税款呢？
根据财税〔2008〕24号文件的相关规定：
个人出租住房的出租方，也就是房东，需要缴纳增值税、房产税、个税、城建税、教育费附加等多项税款。
所以，涉及到的税费是比较多的，而且计税的方式又非常复杂，地方实际执行的时候，一般是以综合征收率来征税。
按照综合征收率来征税，其实已经是给到出租方一定的优惠了。
上海财经大学教授范子英表示：“如果按照个税、房产税、增值税等分别计征的话，加起来税率要更高。北京、上海、深圳这些地方，对租赁房屋的综合征收率大概在4%-6%，对房租进行计税。”
不过，不同的城市对租赁房屋征收的税收细则有所不同。
以广州为例，个人出租房屋可以选择综合征收率方式纳税，计算方式为：
应纳税款=租金收入×对应租金级别的税率
（来源：链家）
举个例子，假设小巴在广州跟房东直租了一间租金为2500元的房子，那么房东理应缴纳税款为2500×6%=150元。
根据税率表，小巴租的房子越贵，房东缴纳的税款就越多。
03
申报，还是不申报？
但是，住房租金专项扣除政策落实，可能就会打破房东们的美梦。
因为按道理说，租客在享受住房租金专项扣除的同时，房东就得承担相应的税款，信息都记录着呢。
如果真要承担税款，没按规定纳税的房东，肯定会把这部分钱转嫁到租客身上。
但是，如果房东涨租金，恐怕咱们不仅享受不到减税的福利，还要倒贴一点钱……
我们继续刚才的例子，假设小巴每月工资收入10000元，每月减除费用5000元，“三险一金”等专项扣除为1700元，享受住房租金专项附加扣除1500元，没有减免收入及减免税额等情况。
我们以今年的第一个月为例，计算一下小巴的应预扣预缴税额：
1月份累计预扣预缴应纳税所得额为10000-5000-1700-1500=1800元，应预扣预缴税额为1800×3%=54元。
（个人所得税预扣率表）
如果，小巴不申报住房租金这一项，那么小巴应预扣预缴税额就是（1800+1500）×3%=99元。
所以单就住房租金扣除这一项来看，申报的结果就是，每个月少缴纳了99-54=45元。
要是房东真的把150元的税款，强制性以涨租的形式转移到小巴身上，那小巴每月还得补上105元左右的差额。
很明显是得不偿失啊……
所以，大部分的租客由于房东的威胁，宁愿选择不申报，大家维持原状，各自安好吧……
但是，小巴觉得大家反应可能过大了。
首先，以现在的个税信息填报情况来看，只是让提交房东信息，并没有提交房屋租金的信息，而且对于租房合同这块，也只是作为备查资料，没让大家提交。
如果税务部门要对出租房屋征税，就要进一步核实租金、租期等细节的信息，而不仅仅是简单的一个身份信息就行了。
要知道，以咱们国家这么大的租房量，租金、租期等等租赁细节的信息收集，需要很多的人力物力，税收部门要一一核实到位，其实是很大的工程，不太现实。
其次，对于房东名下房产的信息，房管局是可以联网查到的，你有没有去放出租房，房产中介或者租房网站也可以查到。
如果国家真要对租房征税，早都可以行动了，不必等到现在。
所以，如果你是房东，得明白一个事，只要国家想征税，肯下成本，肯定能征到，这和租客现在要不要申报房东信息，没啥关系。
国家现在放你一马，是考虑到租房纳税复杂、影响范围大和成本高；国家将来如果真要收，你也没法逃。
有专家表示，可以考虑与正在推进的房地产税立法进行衔接，比如同样征收房地产税，个人房东出租房屋如果去备案和缴税的话，可以酌情少交一点，给予出租方一些优惠措施。
小巴觉得，如果能适当降低个人出租房屋的税率，倒是可以稍稍缓解房东与租客，在减税以及纳税方面的矛盾。
作为租客的我们，也不必太怂。你得明白，房东从租客身上获得了租金收入，是理应依法纳税的。
一般来讲，我们跟房东签好了租赁协议或者合同，这是有法律效应的，不是房东马上想涨租就能涨的。如果房东借机威胁涨房租，我们可以依据租赁条款的相关约定，来维护自己的权利。
而且，涨不涨房租由很多因素决定，在租赁市场稳定的情况下，租金也不会一下子就涨上来。如果房东因为你申报住房租金的扣除项目，要强行加租的话，可以直接向税务部门举报，或者直接换个靠谱的房东吧。
庆幸的是，小巴租房的房东倒是很爽快，在询问个人信息的时候，直接就给了，也没提涨租之类的事，让小巴省了不少心啊……
房东与租客的博弈，
真是时时有……
你有申报个税的住房租金扣除项目吗?
你家房东有何反应？
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理财巴士发布时间 20190111
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